Arras penitenciales y confirmatorias: diferencias que debe dejar claras

Antes de firmar: no dé por hecho que “arras” significa lo mismo en todos los casos

En una compraventa de vivienda, la palabra arras se usa con frecuencia como si siempre tuviera el mismo efecto jurídico. Sin embargo, para que exista la facultad de desistir con pérdida de la cantidad entregada o devolución duplicada, el pacto debe quedar configurado de forma expresa. El artículo 1454 del Código Civil establece que, si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. Ese es el efecto típico de las arras penitenciales, pero no conviene trasladarlo automáticamente a cualquier documento que use la palabra “arras”. Artículo 1454 del Código Civil

La clave práctica es sencilla: si usted quiere que el contrato permita desistir en esos términos, debe dejarlo escrito con claridad. Si no, puede estar ante un pacto distinto, o ante una simple señal sin ese régimen de desistimiento.

Arras penitenciales: cuándo sí existe la salida con pérdida o devolución duplicada

Las arras penitenciales son las que permiten a una de las partes apartarse del contrato antes de la compraventa definitiva, asumiendo las consecuencias económicas pactadas. En la práctica, esto suele traducirse en dos escenarios:

1. Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada.

2. Si desiste el vendedor, devuelve el doble de lo recibido.

Pero no basta con que el contrato diga “arras” de forma genérica. Lo importante es que el documento identifique de manera expresa ese régimen de desistimiento y sus consecuencias. Si usted está vendiendo su vivienda, esta precisión evita discusiones posteriores sobre si la cantidad entregada era una reserva, una señal, una parte del precio o una garantía con efectos distintos.

Consejo práctico:

- haga constar que se trata de arras penitenciales si esa es la voluntad real de ambas partes;

- describa de forma muy clara qué ocurre si una parte no comparece a la firma final;

- detalle si la cantidad entregada se imputará al precio o si opera solo como garantía de desistimiento.

Error frecuente:

- usar un modelo descargado y dejar “arras” sin más, confiando en que el efecto del artículo 1454 se aplicará de forma automática.

Arras confirmatorias: el contrato no se pone en pausa, se obliga

Las arras confirmatorias no funcionan como una salida opcional de la operación. Su sentido es distinto: refuerzan que la compraventa ya está comprometida y que ambas partes deben cumplir lo pactado. No están pensadas para que comprador o vendedor decidan libremente romper el acuerdo con una simple penalización pactada como en las penitenciales.

La diferencia práctica es importante para su documentación. Si el contrato pretende ser confirmatorio, conviene que lo diga de forma expresa y que describa el deber de cumplimiento, las posibles consecuencias del incumplimiento y, en su caso, la forma de reclamar daños y perjuicios o el cumplimiento forzoso según corresponda al caso concreto.

No confunda este punto con la compraventa definitiva: en una guía práctica de compraventa de viviendas, la Comunidad de Madrid recuerda que antes de la escritura pueden utilizarse distintos contratos, entre ellos las arras o señal, la opción de compra o el contrato privado de compraventa, y distingue precisamente entre modalidades con efectos distintos sobre la obligación de continuar la operación Compraventa de viviendas.

Qué debe dejar claro en el contrato para evitar malentendidos

Si usted está revisando o redactando un contrato de compraventa con entrega de cantidad anticipada, conviene que compruebe estos puntos antes de firmar:

1. **Nombre exacto del pacto**. No asuma que “arras” equivale siempre a penitenciales.

2. **Naturaleza jurídica expresada por escrito**. Debe decir si el pacto es penitencial o confirmatorio.

3. **Consecuencia del desistimiento**. Debe quedar claro si cabe abandonar la operación, en qué condiciones y con qué efecto económico.

4. **Destino de la cantidad entregada**. Aclárese si se descuenta del precio final o si tiene otra función.

5. **Momento de la firma definitiva**. Debe indicarse cuándo se otorgará la escritura o cuándo se elevará la compraventa a definitivo.

6. **Qué pasa si una parte incumple**. No mezcle una penalización por desistimiento con una reclamación por incumplimiento contractual, porque no son lo mismo.

Un contrato bien definido reduce mucho el margen de discusión posterior. Si el texto no distingue con precisión entre desistimiento e incumplimiento, el conflicto no suele resolverse por la etiqueta usada, sino por lo que realmente se haya pactado.

Errores habituales al vender una vivienda con arras

Estos son algunos fallos que conviene evitar:

- **Llamar arras a cualquier entrega de dinero** sin definir su régimen.

- **Copiar una cláusula estándar** sin adaptar si son penitenciales o confirmatorias.

- **Pensar que el artículo 1454 actúa por defecto** aunque el documento no lo explique de forma expresa.

- **No prever qué ocurre si faltan documentos, financiación o fecha de firma**.

- **Mezclar reserva, arras y contrato privado de compraventa** como si fueran equivalentes.

Si necesita encajar este paso dentro de una venta ordenada, puede revisar después la documentación general de la operación o pedir una valoración orientativa de la vivienda en /valoracion-vivienda-madrid. La estimación online es orientativa, ofrece un rango e informe PDF y, si lo desea, puede solicitar visita opcional.

Cómo revisar el texto antes de firmar

Use esta secuencia práctica:

1. Lea la cláusula completa y busque si habla de desistimiento o de cumplimiento.

2. Compruebe si la cantidad se entrega como señal imputable al precio o como garantía de desistimiento.

3. Verifique si el contrato identifica de forma expresa las arras como penitenciales o confirmatorias.

4. Asegúrese de que la fecha de firma final y la entrega de llaves queden coordinadas.

5. Si algo queda ambiguo, pida que se corrija antes de firmar; una frase poco precisa puede cambiar por completo el efecto del acuerdo.

Orientación general: esta guía le ayuda a detectar diferencias habituales, pero no sustituye una revisión individual del contrato cuando la operación tiene particularidades. Si quiere comentar su caso o necesita apoyo para preparar una venta en Madrid, puede hacerlo en /contacto. También le atenderán en la oficina de UBICASA, calle Montesa 29, Madrid, de lunes a viernes de 10:00 a 15:00 y de 16:00 a 19:00.

En resumen, la diferencia que debe dejar clara no es solo el nombre, sino el efecto real del pacto. Si pretende arras penitenciales, dígalo expresamente. Si son confirmatorias, no redacte el documento como si hubiera una salida unilateral automática. Y, sobre todo, no dé por hecho que la simple mención a arras activa por sí sola el régimen del artículo 1454 del Código Civil.