Certificado de deudas de la comunidad: qué debe revisar el comprador antes de firmar

Qué debe comprobar antes de comprar una vivienda

Cuando usted compra una vivienda, no basta con revisar el precio, la hipoteca o la nota simple. También conviene verificar si existen deudas pendientes con la comunidad de propietarios, porque esa información puede afectar a la transmisión y a la seguridad de la operación. La regla básica es clara: en la escritura, el transmitente debe declarar si está al corriente de pago o, si no lo está, indicar qué cantidades adeuda; además, debe aportar certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, salvo que el comprador le exonere expresamente de esa obligación. Así lo recoge el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal.

La Comunidad de Madrid resume esta cautela en su guía de compraventa: recomienda exigir al vendedor el recibo del IBI y el de las cuotas comunitarias, porque, si no se comprueba a tiempo, el comprador puede acabar asumiendo determinadas deudas de comunidad dentro de los límites legales. En su guía se recoge también el alcance de esa responsabilidad del adquirente en régimen de propiedad horizontal: el piso o local queda afecto al pago de cantidades debidas por anteriores titulares hasta el límite legal correspondiente. Puede verlo en la página de Compraventa de viviendas.

Qué documentos pedir y para qué sirve cada uno

Antes de firmar, le conviene ordenar la documentación en tres bloques:

1. **Escritura o borrador de compraventa**: para comprobar que la declaración sobre deudas aparece de forma expresa.

2. **Certificado de deudas con la comunidad**: lo emite el secretario con el visto bueno del presidente, o quien desempeñe legalmente esas funciones.

3. **Recibos o justificantes de pago**: ayudan a contrastar que lo certificado coincide con los pagos efectivamente realizados.

En la práctica, estos documentos no cumplen la misma función. El certificado sirve para dejar constancia formal del estado de deudas con la comunidad, mientras que los recibos permiten verificar el detalle de pagos recientes. Si hay una discordancia, no conviene dar por buena una explicación verbal: hay que pedir aclaración escrita antes de firmar.

Pasos prácticos para revisar la deuda comunitaria

1. **Pida el certificado con antelación**

Solicite al vendedor que lo gestione con suficiente tiempo para revisarlo antes de la firma.

2. **Compruebe el nombre de la finca y la identificación de la vivienda**

Revise que el certificado se refiera exactamente al piso que usted va a comprar.

3. **Lea el importe y el periodo al que se refiere**

No se limite al saldo final: compruebe qué anualidades o conceptos están incluidos.

4. **Revise si la escritura repite la declaración de estar al corriente**

Si la declaración no se refleja correctamente, pida su corrección antes de firmar.

5. **Contraste con la información de la comunidad**

Si tiene acceso, pida confirmación al administrador o secretario de que no existen incidencias pendientes.

Errores frecuentes que conviene evitar

- **Firmar sin certificado**: si el comprador exonera al vendedor de aportarlo, asume más incertidumbre documental.

- **Confundir deuda de comunidad con otros gastos**: no todo recibo impagado es una deuda comunitaria; conviene separar IBI, comunidad, suministros y otros cargos.

- **Pensar que una vivienda “vacía” no puede tener deuda**: la existencia de ocupación no cambia por sí sola la obligación del propietario de estar al corriente.

- **Dar por válido un documento antiguo**: si la operación se retrasa, puede ser necesario actualizar la información.

- **No revisar la redacción de la escritura**: una omisión en la declaración del transmitente puede complicar reclamaciones posteriores.

Qué ocurre si aparece una deuda después

Si surge una deuda no advertida antes de la compra, la situación debe analizarse caso por caso. Como orientación general, la Ley de Propiedad Horizontal establece una afección real del inmueble a determinadas deudas comunitarias de anteriores titulares, con el límite temporal y cuantitativo previsto en el artículo 9.1.e. Eso significa que el comprador no siempre queda libre de toda incidencia solo por haber firmado la escritura. Por eso es importante revisar la documentación antes del cierre y dejar constancia escrita de cualquier salvedad.

Esta es una orientación general, no un asesoramiento individual. Si la operación incluye varios titulares, herencias, hipoteca pendiente o una comunidad con incidencias, conviene revisar el caso concreto antes de firmar.

Qué puede hacer UBICASA antes de la firma

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