Comprar un piso con inquilino dentro: qué revisar antes de firmar
Si va a comprar una vivienda arrendada, conviene comprobar quién ocupa el piso, qué duración queda al contrato, si existe inscripción registral y qué efectos tiene la compraventa sobre el alquiler. Le explicamos los puntos clave que conviene revisar antes de comprometerse.
Comprar una vivienda arrendada exige revisar algo más que el precio
Comprar un piso con un inquilino dentro no es una operación imposible, pero sí distinta de una compraventa libre de ocupantes. Antes de firmar arras o escritura, conviene comprobar qué contrato existe, cuánto dura, si se ha inscrito en el Registro y qué obligaciones asumirá usted como nuevo propietario.
La base general está en la Ley de Arrendamientos Urbanos: el arrendamiento de vivienda habitual tiene un régimen específico de duración y prórrogas, y la venta de la vivienda no siempre extingue el contrato. En particular, el artículo 14 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos regula cómo se subroga el comprador en los derechos y obligaciones del arrendador en función de la duración del contrato y de si concurren o no los requisitos de protección registral.
1. Compruebe primero qué tipo de contrato de alquiler existe
No todos los contratos arrendaticios dan el mismo margen al comprador. Antes de cerrar la operación, pida copia completa del contrato y revise:
1. Si es un arrendamiento de vivienda habitual o de vivienda temporal.
2. La fecha de firma.
3. La duración pactada.
4. Si existe prórroga vigente.
5. Si el contrato se inscribió en el Registro de la Propiedad.
6. Si el arrendador actual es persona física o jurídica.
Esto es importante porque la compra no borra automáticamente el alquiler. Según el artículo 14 de la LAU, el adquirente queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete si el arrendador anterior era persona jurídica, salvo los supuestos en que concurran los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
### Errores frecuentes
- Firmar sin pedir el contrato completo.
- Dar por hecho que el inquilino “saldrá” tras la venta.
- Confundir una ocupación de hecho con un arrendamiento vigente.
- No revisar si hay anejos arrendados junto con la vivienda, como trastero o plaza de garaje.
2. Revise si la compraventa afectará a la duración del alquiler
La pregunta práctica es sencilla: ¿cuánto tiempo tendrá que respetar usted el contrato?
La respuesta depende del caso. El artículo 14 de la LAU establece que, si el contrato no supera los plazos legales de protección, el comprador debe soportar el arrendamiento durante ese período. Si la duración pactada fuera superior, el adquirente puede quedar subrogado por toda la duración pactada, salvo que concurran los requisitos hipotecarios de protección a tercero.
Por eso, antes de comprar conviene pedir una cronología clara:
1. Fecha de inicio del contrato.
2. Fecha prevista de fin.
3. Si ya se consumieron las prórrogas obligatorias.
4. Si el arrendador comunicó alguna necesidad de recuperar la vivienda.
5. Si hubo pactos adicionales sobre desistimiento o prórroga.
### Consejo práctico
No se limite a leer la primera página del contrato. Las cláusulas finales suelen contener pactos sobre notificaciones, duración, actualización de renta o derechos accesorios que pueden cambiar mucho el valor real de la operación.
3. Pida la nota simple y verifique la situación registral
La información registral es esencial para separar lo que se pactó en el contrato de lo que puede oponerse frente a terceros. La Comunidad de Madrid recuerda que la situación jurídica de la vivienda puede conocerse mediante la nota simple informativa, donde constan cargas como hipotecas o embargos y también si quien vende es realmente su propietario. Además, si la vivienda está hipotecada o gravada, eso puede condicionar la operación y la financiación.
En la guía autonómica de Compraventa de viviendas se indica también que el comprador debe revisar, entre otros extremos, el IBI y las cuotas de comunidad, porque una deuda pendiente puede acabar afectándole como adquirente.
Revise especialmente:
1. Titularidad registral.
2. Cargas o gravámenes.
3. Si el arrendamiento consta inscrito.
4. Referencia catastral y descripción de la finca.
5. Coincidencia entre la realidad física, el título y la documentación de la venta.
4. Confirme qué pagos y documentos debe exigir al vendedor
Si compra un piso arrendado, no basta con que el vendedor le diga que “todo está en orden”. Conviene dejar por escrito qué entrega y qué responde de cada cosa. Pida, como mínimo:
1. Copia del contrato de arrendamiento.
2. Últimos recibos de renta.
3. Justificante de fianza, si procede.
4. Certificado de estar al corriente en comunidad, cuando corresponda.
5. Último recibo de IBI.
6. Informe sobre suministros y posibles incidencias.
La guía de la Comunidad de Madrid sobre compraventa recuerda que es importante verificar el estado económico de la vivienda y exigir recibos del IBI y de la comunidad. En la práctica, esto le ayuda a evitar sorpresas después de firmar.
### Acción práctica
Si el piso está alquilado, incorpore en arras o en el contrato privado una cláusula que identifique con precisión:
- si compra con arrendamiento vigente;
- qué renta se cobra;
- quién conservará la fianza;
- desde qué fecha asumirá usted la posición de arrendador.
5. No confunda compra con desalojo automático
Uno de los errores más costosos es pensar que la compra permite recuperar la vivienda de inmediato. No siempre es así. Si existe un contrato válido, el comprador pasa a ocupar jurídicamente la posición del arrendador en los términos que correspondan. Por eso, si necesita la vivienda para uso propio o quiere ponerla en el mercado libre, debe estudiar primero si el contrato lo permite y cuándo podría extinguirse.
Además, si hay pactos de duración larga o contratos con especial protección, la estrategia cambia por completo. En algunos casos, la operación puede seguir siendo rentable; en otros, tal vez sea mejor negociar con el arrendatario o ajustar el precio de compra al tiempo que quedará por delante.
### Consejos finales
- No firme arras sin haber calculado el impacto del alquiler vigente.
- No suponga que la posesión física equivale a disponibilidad jurídica.
- No acepte explicaciones verbales sin respaldo documental.
- Si hay dudas sobre la subrogación, la duración o la inscripción, pida revisión jurídica individual antes de comprometer dinero.
Si quiere valorar una operación concreta o necesita apoyo para comprar una vivienda ocupada por un inquilino, puede solicitar una valoración online orientativa, con rango de precio e informe PDF, o ponerse en contacto con nosotros en nuestra página de contacto. Nuestra oficina está en Montesa 29, Madrid, y atendemos de lunes a viernes de 10:00 a 15:00 y de 16:00 a 19:00.
Esta información es general y no sustituye el análisis de su caso concreto.
Si quiere profundizar, le recomendamos nuestra guía relacionada: Vender un piso con inquilino dentro: derechos, opciones y precio.