Prórroga del contrato de alquiler: qué debe revisar el propietario

Cuándo empieza a contar el plazo y por qué la fecha de firma no siempre basta

Cuando se acerca el vencimiento de un contrato de alquiler, el primer punto que debe revisar el propietario no es solo el día que figura en la portada del contrato, sino **desde cuándo empezó realmente a contar el plazo**. La propia LAU indica que el plazo se computa desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuera posterior, y que corresponde al arrendatario probar esa puesta a disposición. En la práctica, esto obliga al propietario a comprobar si la entrega de llaves, la entrada efectiva o cualquier pacto escrito desplazan el inicio del cómputo.

A fecha de comprobación de **2 de noviembre de 2026**, la regla general vigente para vivienda habitual sigue siendo la del artículo 9 y la prórroga del artículo 10 de la LAU Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. No conviene universalizar: no todos los contratos tienen la misma duración mínima ni los mismos preavisos, porque depende, entre otras cosas, de si el arrendador es persona física o jurídica y de la fecha concreta del contrato.

**Paso práctico:**

1. Localice el contrato firmado.

2. Busque la fecha de inicio pactada y compruebe si hubo entrega posterior de la vivienda.

3. Revise anexos, correos o actas de entrega que puedan alterar el cómputo.

4. Anote en calendario la fecha de vencimiento real, no solo la “teórica”.

**Error habitual:** calcular la prórroga desde el día de la firma aunque la vivienda se entregara después, o al revés, dar por hecho que siempre empieza con la posesión sin verificar lo pactado y lo que pueda acreditarse.

Qué revisar en el artículo 9: prórroga obligatoria y excepciones

El artículo 9 de la LAU es el primer filtro que debe mirar un propietario. Su lógica es sencilla: si el plazo pactado es inferior al mínimo legal aplicable, el contrato se prorroga obligatoriamente por anualidades hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el arrendatario comunique que no quiere renovar. La fuente distingue también el supuesto en que el arrendador sea persona jurídica, para el que el mínimo es distinto. Además, si no se ha fijado plazo o este es indeterminado, la ley entiende celebrado el contrato por un año, sin perjuicio de la prórroga anual del arrendatario.

También debe revisar si en el contrato se hizo constar, **de forma expresa**, la necesidad del arrendador persona física de recuperar la vivienda para sí o para determinados familiares. Ese supuesto permite que no opere la prórroga obligatoria en los términos del artículo 9.3, pero solo si estaba previsto en el contrato y si se comunica al arrendatario con la antelación exigida por la ley. En la redacción vigente a la fecha de comprobación, la notificación debe hacerse con **al menos dos meses de antelación** a la fecha en que la vivienda vaya a necesitarse.

**Qué debe comprobar usted como propietario:**

1. Si el contrato contiene una cláusula expresa de necesidad de ocupación.

2. Si esa cláusula identifica una causa válida y concreta.

3. Si el arrendador es persona física, porque esa posibilidad no se articula igual cuando se trata de una persona jurídica.

4. Si la comunicación de no renovación se prepara con tiempo suficiente y por escrito.

**Consejo práctico:** no espere al último mes. Aunque la ley fija plazos concretos, gestionar la prórroga con margen reduce errores de notificación, discusiones sobre fechas y problemas de prueba.

Qué debe enviar el propietario antes del vencimiento del artículo 10

Una vez superado el periodo mínimo del artículo 9, entra en juego el artículo 10 de la LAU. Aquí el propietario debe revisar si desea continuar o no con el contrato y, sobre todo, si ha cumplido los **preavisos**. Si llega la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas y ninguna de las partes ha notificado a la otra su voluntad de no renovarlo dentro de los plazos legales, el contrato se prorroga obligatoriamente por anualidades hasta un máximo de tres años más, salvo desistimiento del arrendatario en los términos previstos.

En la redacción vigente a la fecha de comprobación, el arrendador debe avisar con **al menos cuatro meses de antelación** y el arrendatario con **al menos dos meses**. Si el propietario deja pasar ese plazo, puede verse obligado a soportar la prórroga aunque no fuera su intención continuar.

**Pasos numerados para revisar antes de comunicar:**

1. Confirme la fecha de vencimiento exacta.

2. Compruebe si ya se cumplió el mínimo del artículo 9.

3. Revise si usted es persona física o jurídica.

4. Verifique si existe alguna causa de recuperación de la vivienda que deba constar ya en el contrato.

5. Envíe la comunicación por un medio que permita acreditar contenido, fecha y recepción.

**Error habitual:** confundir la prórroga obligatoria del artículo 9 con la prórroga tácita del artículo 10. No son lo mismo y no se activan en las mismas fases del contrato.

Qué excepciones y matices conviene distinguir

No todos los contratos funcionan igual. El propietario debe separar, al menos, estas situaciones:

- **Contrato de vivienda habitual**: se aplica el régimen del artículo 9 y 10.

- **Vivienda temporal**: no se rige por la misma duración y está sujeta al artículo 9 bis, por lo que no debe tratarse como si fuera una vivienda habitual.

- **Cláusula de recuperación por necesidad**: solo opera si fue pactada correctamente y si se comunica en plazo.

- **Prórroga extraordinaria**: puede existir en determinados supuestos, pero su aplicación depende de las condiciones legales y del momento en que se solicite; no debe darse por automática.

A la vez, conviene recordar que la propia LAU declara nulas las estipulaciones que perjudiquen al arrendatario en materias protegidas por el título II, salvo autorización expresa de la norma. Por eso, aunque el contrato diga algo distinto, no todo pacto desplaza la ley.

**Acción útil:** si su contrato tiene cláusulas antiguas, genéricas o copiadas de modelos previos, revíselas antes de preavisar. Un texto mal redactado puede provocar que la comunicación no produzca el efecto que usted esperaba.

Qué hacer si quiere evitar conflictos al renovar o cerrar el contrato

Si el contrato se va a renovar, el propietario debe dejar claro qué ocurre con la renta, la duración y la fecha de la siguiente anualidad. Si no se va a renovar, debe conservar prueba de la comunicación y revisar que no exista un pacto posterior que contradiga el preaviso inicial.

Le conviene seguir estos consejos:

- redacte la notificación de forma simple y precisa;

- identifique vivienda, contrato y fecha de vencimiento;

- no mezcle en el mismo escrito otras reclamaciones ajenas a la prórroga;

- archive justificante de envío y recepción;

- compruebe si el arrendatario ha contestado o ha solicitado una prórroga extraordinaria que deba valorarse.

Si necesita revisar su caso concreto o preparar una comunicación correcta, puede pedir ayuda en /contacto o solicitar una estimación orientativa de la vivienda en /valoracion-vivienda-madrid. La valoración online es orientativa, incluye rango e informe PDF y, si lo desea, puede completarse con visita opcional.

Si prefiere tratarlo en persona, UBICASA le atiende en **Calle Montesa 29, Madrid**, de lunes a viernes de **10:00 a 15:00 y de 16:00 a 19:00**.

En resumen, el propietario debe revisar tres cosas antes de decidir si procede la prórroga: **la fecha real de inicio y vencimiento**, **si se ha cumplido el mínimo legal aplicable** y **si el preaviso se envía dentro del plazo correcto**. Con esa comprobación, evita errores de calendario y gana seguridad jurídica en un momento delicado del alquiler.