Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda habitual según la LAU vigente

Qué dice la LAU sobre la duración del alquiler de vivienda habitual

Si usted quiere saber cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda habitual, la respuesta correcta no es una sola cifra fija, sino una combinación de pacto inicial y prórrogas legales. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite que las partes acuerden la duración del contrato, pero esa libertad queda limitada por los mínimos obligatorios cuando el arrendamiento es de vivienda habitual.

La regla central está en el artículo 9.1 de la LAU. En el texto vigente a 2 de noviembre de 2026, la ley dice literalmente: “**La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica**”. Puede verlo en la LAU consolidada del BOE.

Eso significa que la duración real del contrato no depende solo de lo que ponga la primera cláusula, sino también de si el arrendador es una persona física o una persona jurídica.

Plazo inicial: lo que pueden pactar las partes

El contrato puede fijar un plazo inicial libremente acordado. Ahora bien, si ese plazo inicial es inferior al mínimo legal, la ley impone prórrogas obligatorias hasta alcanzar ese suelo de protección.

1. Si el arrendador es **persona física**, el contrato debe llegar como mínimo a **cinco años**.

2. Si el arrendador es **persona jurídica**, el mínimo legal asciende a **siete años**.

3. Si en el contrato no se indicó plazo o éste fue indeterminado, la LAU entiende que el arrendamiento se celebra por un año, “**sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario**”, según el propio artículo 9.2.

Hay un punto práctico importante: el cómputo “**comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior**”. Esto evita confusiones cuando la firma y la entrega de la vivienda no coinciden.

Prórroga obligatoria y prórroga tácita: cómo se encadenan

Para entender bien cuánto dura el contrato, conviene separar dos fases:

### 1) Prórroga obligatoria hasta el mínimo legal

Si el plazo pactado es inferior a cinco o siete años, el contrato se va prorrogando por anualidades obligatorias hasta llegar a ese mínimo. Durante esa etapa, el arrendador no puede cortar el vínculo por el simple vencimiento del plazo pactado, salvo que concurra una excepción legal muy concreta.

### 2) Prórroga tácita después del mínimo legal

Una vez alcanzados los cinco años o siete años, si ninguna de las partes comunica que no quiere renovar, entra en juego el artículo 10.1. La ley establece que, si llega el vencimiento y no ha habido preaviso en plazo, “**el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más**”.

En la práctica, esto significa que un contrato de vivienda habitual puede durar:

- el plazo inicial pactado,

- más las prórrogas obligatorias hasta el mínimo legal,

- más la prórroga tácita de hasta tres años adicionales,

- salvo que alguna parte preavise correctamente o concurra una causa legal de terminación.

Excepciones importantes: cuándo puede no seguir el alquiler

La duración general no agota todas las posibilidades. Hay excepciones que usted debe revisar si está firmando o gestionando un contrato.

### Si el arrendador es persona física y necesita la vivienda

El artículo 9.3 permite que, una vez transcurrido el primer año, no proceda la prórroga obligatoria si en el contrato se hizo constar expresamente la necesidad del arrendador de recuperar la vivienda para sí o determinados familiares, y siempre con la comunicación previa exigida por la ley. Esta excepción no está abierta de forma genérica; requiere que se haya pactado y comunicado conforme a los requisitos legales.

### Si existe preaviso de no renovación

El artículo 10 exige notificaciones con antelación para evitar la prórroga tácita. En el texto vigente a 2 de noviembre de 2026, el preaviso debe hacerse “**al menos con cuatro meses de antelación**” por el arrendador y “**al menos con dos meses de antelación**” por el arrendatario. Si el arrendatario quiere marcharse al final de una anualidad dentro de la prórroga tácita, basta con un mes de antelación.

### Si hay situaciones de vulnerabilidad o zona tensionada

La redacción vigente incorpora prórrogas extraordinarias en ciertos supuestos. Además, el propio artículo 10 anuncia una modificación con efectos futuros desde el 15 de noviembre de 2026. Como usted nos ha pedido una comprobación a 2 de noviembre de 2026, esa futura redacción todavía no es aplicable en esa fecha, pero conviene advertir que la materia puede cambiar si el contrato se analiza después de esa entrada en vigor.

Cómo calcular la duración de su contrato: pasos prácticos

1. **Revise la fecha de firma y la entrega de la vivienda**. Si no coinciden, el cómputo empieza cuando se pone la vivienda a disposición del arrendatario.

2. **Compruebe quién es el arrendador**. Si es persona física, el mínimo legal es distinto que si es persona jurídica.

3. **Mire si el plazo inicial es inferior al mínimo legal**. Si lo es, habrá prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el mínimo.

4. **Localice el preaviso**. Si ninguna parte avisa en plazo, el contrato entra en prórroga tácita.

5. **Lea la cláusula de necesidad del arrendador**. Solo funciona si está correctamente pactada y comunicada.

Errores frecuentes que conviene evitar

- Pensar que el contrato termina siempre en la fecha escrita en la primera página.

- Confundir prórroga obligatoria con prórroga tácita.

- No distinguir entre arrendador persona física y persona jurídica.

- Dar por válida una comunicación verbal para no renovar.

- Olvidar que el inicio del plazo puede ser la entrega de llaves y no necesariamente la firma.

Qué debería revisar antes de firmar

Si usted va a alquilar o a firmar como propietario, revise estas tres cuestiones con especial atención:

- La fecha exacta de inicio del cómputo.

- La identidad jurídica del arrendador.

- La cláusula de duración, preavisos y eventuales causas de no renovación.

Si desea una revisión orientativa de su caso concreto, puede usar nuestra valoración online de vivienda en Madrid, que incluye un rango estimado e informe PDF, con visita opcional. Y si prefiere que revisemos su contrato o su situación arrendaticia de forma individual, puede escribirnos desde contacto.

Esta guía ofrece orientación general, no asesoramiento jurídico individual. En contratos ya firmados, la redacción exacta y las fechas de comunicación pueden cambiar por completo el resultado práctico.