Vender la vivienda habitual con más de 65 años: exención en IRPF y precauciones
La Agencia Tributaria contempla una exención en IRPF para mayores de 65 años cuando transmiten su vivienda habitual. Le explicamos cuándo aplica, qué requisitos exige la vivienda habitual, qué pasa con la nuda propiedad y qué debe revisar si hay varios copropietarios.
Qué exención existe para mayores de 65 años
Si usted tiene 65 años o más y vende su vivienda habitual, la ganancia patrimonial que obtenga puede quedar exenta en el IRPF. La Agencia Tributaria lo recoge expresamente para la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años en su manual específico de Renta 2025.
La ventaja práctica es importante: si se cumplen los requisitos, no tiene que reinvertir el importe en otra vivienda para aplicar la exención. Ahora bien, esto afecta al IRPF y no sustituye la revisión de otros impuestos o gastos asociados a la venta.
Cuándo se considera vivienda habitual
Para que la exención opere, no basta con que la casa sea la que usted desea vender: debe tener la condición fiscal de vivienda habitual. La norma general exige residencia continuada durante, al menos, tres años. Además, la vivienda debe haber sido habitada de forma efectiva y permanente en el plazo de doce meses desde la compra o la finalización de las obras.
Existen excepciones a ese plazo de tres años cuando concurren circunstancias que obligan al cambio de domicilio. La propia Agencia Tributaria menciona, entre otras, matrimonio, separación, traslado laboral, obtención del primer empleo, cambio de empleo u otras situaciones análogas justificadas. También se admite la excepción cuando fallece el contribuyente o se dan circunstancias que impiden ocupar la vivienda.
Pasos para comprobarlo
1. Verifique cuándo empezó a residir realmente en la vivienda.
2. Compruebe si han pasado tres años completos o si concurre una excepción justificable.
3. Revise si la ocupación se produjo dentro de los doce meses desde la adquisición o fin de obra.
4. Guarde documentos que acrediten empadronamiento, contratos, recibos o cualquier prueba de residencia efectiva.
Para esta exención también puede considerarse habitual la vivienda que haya tenido esa condición hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión, según la AEAT. Si se mudó antes de vender, compruebe la fecha exacta en que dejó de ser su residencia habitual. La exención de IRPF no exime por sí sola de la plusvalía municipal: debe revisarse separadamente.
La nuda propiedad y otros supuestos que conviene revisar
La exención también se aplica si usted transmite la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio sobre la vivienda. Sin embargo, hay un matiz muy relevante: cuando el pleno dominio de una vivienda está desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, a ninguno de ellos le resulta de aplicación esta exención en esos términos. Por eso es esencial analizar la titularidad exacta antes de firmar.
Errores frecuentes
- Dar por hecho que cualquier venta de vivienda propia queda exenta.
- Confundir vivienda habitual con segunda residencia o inmueble arrendado.
- Olvidar que la exención en IRPF no cubre automáticamente otros tributos.
- No revisar si la vivienda está en proindiviso o con usufructo separado.
Copropietarios: la situación se analiza de forma individual
Si la vivienda pertenece a varios titulares, la situación fiscal debe estudiarse por cada copropietario. No todos tienen por qué cumplir los mismos requisitos ni tener el mismo tratamiento. Por ejemplo, uno de los titulares puede tener derecho a la exención y otro no, según su edad, su condición de residente habitual o la forma en que figure la titularidad.
Qué debe hacer si hay varios propietarios
1. Identifique qué porcentaje vende cada titular.
2. Compruebe la edad y la situación de cada copropietario.
3. Revise si todos cumplen el concepto fiscal de vivienda habitual o solo parte de ellos.
4. Si hay usufructo o nuda propiedad, no dé por supuesto el resultado: conviene analizarlo antes de cerrar la operación.
Precauciones antes de vender y qué pedir si necesita ayuda
La clave está en no mezclar una regla favorable con un caso que no encaja exactamente. Esta exención es general, pero su aplicación depende de los hechos concretos. Si su vivienda no fue ocupada en plazo, si hubo interrupciones relevantes o si existen cambios en la titularidad, conviene revisar el caso con calma.
Recomendaciones prácticas
- Prepare la documentación de compra, residencia y titularidad.
- Revise si la vivienda se vendió como habitual o si dejó de serlo hace tiempo.
- Confirme si la operación afecta a uno o varios copropietarios.
- Pida una valoración orientativa si necesita decidir precio de salida: puede solicitarla en valoración online de vivienda en Madrid, con rango e informe PDF y visita opcional.
- Si desea plantear su caso, contacte con nosotros en Contacto.
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