Alquiler de habitación en una vivienda: qué debe revisar el propietario antes de firmar

Qué debe comprobar antes de alquilar una habitación en su vivienda

Alquilar una habitación dentro de su vivienda puede parecer sencillo, pero conviene distinguir bien entre un contrato de vivienda habitual, un arrendamiento temporal y otros pactos de uso. La clave está en no mezclar conceptos: el contrato debe reflejar con claridad qué se cede, durante cuánto tiempo y con qué condiciones. En la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendamiento de vivienda habitual incluye también el arrendamiento parcial de una habitación o estancia, siempre que su destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, y la norma exige además una causa temporal real y acreditable cuando el contrato se presenta como temporal BOE-A-1994-26003.

Si usted es propietario, el primer paso es decidir qué está ofreciendo exactamente. No basta con llamar “temporal” a un contrato para que lo sea: si falta una causa temporal bien explicada, el contrato puede quedar sometido al régimen de vivienda habitual con los efectos legales correspondientes. Ese punto es especialmente importante cuando se alquila solo una habitación, porque el margen para el error de redacción es alto.

### 1. Identifique el tipo de uso antes de redactar el contrato

Antes de firmar, revise si el contrato debe encajar en una de estas dos ideas:

1. **Vivienda habitual parcial**: se alquila una habitación o estancia con finalidad de vivienda.

2. **Vivienda temporal**: existe un desplazamiento temporal real, concreto y acreditable.

En la práctica, el contrato debe describir la causa, la estancia alquilada, las zonas comunes permitidas y la duración. Si quiere limitar el uso a un período concreto, no le conviene dejar frases genéricas como “por temporada” sin explicar el motivo. La LAU exige que la causa de temporalidad se prevea expresamente y que sea real y acreditable, con la carga de la prueba a cargo del arrendador BOE-A-1994-26003.

### 2. Aclare qué habitación se alquila y qué espacios se comparten

Cuando se alquila una habitación, el contrato debería dejar negro sobre blanco:

1. Qué estancia exacta se cede.

2. Qué muebles o elementos incluye.

3. Qué zonas comunes puede usar el arrendatario.

4. Si hay limitaciones de uso en cocina, baño, salón, terraza o trastero.

5. Si existen normas de convivencia y horarios especiales.

Esto evita discusiones sobre si una estancia era privativa o no, o sobre si el inquilino podía usar todo el piso. Si usted no concreta los espacios, luego será más difícil exigir una convivencia ordenada o un uso limitado.

**Consejo práctico:** añada un anexo con inventario y, si procede, fotografías del estado inicial. No hace falta sobrecargar el contrato, pero sí identificar bien lo que entra en la cesión.

### 3. Revise precio, pagos y recibos para evitar conflictos

La renta puede pactarse libremente, pero el contrato debe explicar con claridad cuánto se paga, cuándo y por qué conceptos. La LAU establece que, salvo pacto en contrario, el pago de la renta es mensual y debe hacerse dentro de los siete primeros días del mes; además, el pago se efectuará por medios electrónicos, salvo excepción cuando alguna parte carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y lo solicite, en cuyo caso podrá hacerse en metálico y en la vivienda arrendada. También obliga al arrendador a entregar recibo o documento acreditativo con el desglose de cantidades BOE-A-1994-26003.

**Pasos útiles:**

1. Fije la renta mensual exacta.

2. Indique si incluye suministros, internet o limpieza.

3. Separe en el contrato lo que es renta y lo que son gastos asimilados.

4. Prevea cómo se justificarán los pagos.

5. Conserve siempre justificantes y recibos.

**Error frecuente:** hablar de “alquiler con gastos incluidos” sin especificar qué gastos ni hasta qué importe. Eso suele generar disputas cuando llega una factura inesperada.

### 4. No olvide los límites sobre subarriendo, cesión y convivencia

Aunque el contrato sea para una habitación, usted debería dejar por escrito si el arrendatario puede o no ceder su posición, subarrendar la habitación o alojar a terceros de forma estable. La LAU dispone que el contrato no puede cederse sin consentimiento escrito del arrendador y que la vivienda solo puede subarrendarse de forma parcial y con consentimiento escrito del arrendador BOE-A-1994-26003.

En un alquiler por habitaciones, esto es todavía más relevante porque el riesgo de ocupaciones no pactadas o de rotación de ocupantes es mayor. Si desea prohibir visitas prolongadas, uso compartido por terceras personas o cambios de ocupante, conviene establecerlo expresamente.

### 5. Verifique la comunidad, los elementos comunes y la documentación de la finca

Si la habitación está en una vivienda integrada en una comunidad de propietarios, revise el título, los estatutos y las normas internas para asegurarse de que no existe una limitación relevante sobre usos, actividades molestas o aprovechamientos concretos. La Ley de Propiedad Horizontal permite que la comunidad regule el régimen interior y prohíbe actividades dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas BOE-A-1960-10906.

Además, si usted alquila una habitación dentro de una vivienda, le interesa conservar:

1. Nota simple o documentación del inmueble.

2. Título constitutivo y estatutos, si quiere comprobar usos permitidos.

3. Inventario del contenido cedido.

4. Copia del contrato firmado.

5. Prueba de entrega de llaves o tarjetas de acceso.

**Acción práctica:** si le surgen dudas sobre cómo encajar el contrato, puede solicitar una valoración orientativa de la vivienda en nuestra valoración de vivienda en Madrid. La estimación online es orientativa, ofrece rango e informe PDF y, si lo desea, puede solicitar visita opcional.

### Errores que conviene evitar

1. Usar un modelo genérico de internet sin adaptar la causa temporal.

2. No describir la habitación ni las zonas comunes.

3. Mezclar renta, suministros y fianza sin desglose.

4. Permitir cesiones o ocupantes adicionales sin dejarlo por escrito.

5. Firmar sin conservar copia del contrato y del inventario.

Qué debe dejar escrito sí o sí

Como orientación general, un contrato bien redactado para alquilar una habitación debería incluir:

1. Identidad completa de las partes.

2. Dirección completa del inmueble.

3. Habitación concreta y espacios comunes autorizados.

4. Duración y, si es temporal, causa acreditable.

5. Renta, forma de pago y recibos.

6. Suministros y reparto de gastos.

7. Normas de convivencia básicas.

8. Prohibición o autorización expresa de cesión, subarriendo y ocupación por terceros.

9. Estado de entrega y inventario.

10. Sistema de entrega de llaves y devolución.

Si prefiere revisar el caso con un profesional antes de firmar, puede escribirnos en nuestra página de contacto. También puede acudir a la oficina real de UBICASA en Calle Montesa 29, Madrid, de lunes a viernes de 10:00 a 15:00 y de 16:00 a 19:00.

En definitiva, alquilar una habitación no es solo “dejar usar una estancia”: exige definir bien la naturaleza del contrato, el uso permitido y los documentos que lo respaldan. Cuanto más claro quede desde el principio, menos margen habrá para discusiones posteriores y mejor podrá proteger su propiedad.

Si quiere profundizar, le recomendamos nuestra guía relacionada: Contrato de alquiler de vivienda temporal: qué debe comprobar el propietario antes de firmar.