Arrendador y arrendatario: diferencias y obligaciones en un alquiler

Qué papel tiene cada parte en un alquiler de vivienda

En un contrato de alquiler de vivienda, las posiciones del **arrendador** y el **arrendatario** no son equivalentes, aunque ambas partes tengan deberes y derechos. El arrendador es quien cede el uso de la vivienda; el arrendatario es quien la ocupa y paga la renta. Esta distinción, que parece obvia, es importante porque determina quién asume cada obligación en la práctica diaria del alquiler.

A fecha de comprobación de este contenido, 2 de noviembre de 2026, la referencia básica para distinguir estos papeles sigue siendo la **Ley de Arrendamientos Urbanos**. La ley regula tanto el arrendamiento de vivienda como el uso distinto de vivienda, y en los contratos de vivienda impone límites que no pueden empeorar la posición del inquilino cuando la propia norma lo prohíbe. Como dice la ley, las estipulaciones que perjudiquen al arrendatario en materias protegidas por el título correspondiente son nulas: [«Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario [...] las normas del presente Título»]().

Obligaciones principales del arrendador

El arrendador no solo cobra la renta. Su papel incluye conservar la vivienda en condiciones de uso pactadas y respetar el goce pacífico del arrendamiento. En términos prácticos, esto significa que debe actuar cuando surjan averías estructurales o problemas que no sean consecuencia del uso ordinario del arrendatario.

Pasos útiles para el propietario arrendador:

1. **Entregar la vivienda en condiciones de uso** acordes con lo pactado.

2. **Mantener la conservación general** del inmueble cuando el problema no derive del uso habitual del inquilino.

3. **Emitir recibos o justificantes de pago** si no se usa un sistema que ya acredite el abono.

4. **Respetar la duración y las prórrogas legales** cuando el contrato sea de vivienda habitual.

5. **Comunicar por escrito** las actualizaciones de renta cuando procedan y en los términos pactados.

Ejemplo práctico: si se rompe la caldera por antigüedad y no por mal uso, lo normal es que no se trate como un desperfecto imputable al inquilino. En cambio, si el daño proviene de un uso negligente, la situación cambia y puede corresponder al arrendatario.

Obligaciones principales del arrendatario

El arrendatario debe pagar la renta en el plazo pactado y usar la vivienda conforme a su destino. La LAU indica que, salvo pacto distinto, la renta es mensual y debe abonarse en los siete primeros días de cada mes; además, el pago debe realizarse por medios electrónicos, salvo excepciones justificadas. También el arrendador debe entregar recibo, salvo que el pago ya quede acreditado por otro medio.

La obligación del arrendatario no se limita al pago. También incluye cuidar la vivienda, evitar daños y asumir el uso ordinario con diligencia. La lógica es simple: si el uso provoca un desgaste normal, no estamos ante un incumplimiento; si causa un daño evitable, sí puede haber responsabilidad.

Pasos para un arrendatario prudente:

1. **Revisar el contrato antes de firmar**, sobre todo si se pactan gastos, obras o cesión.

2. **Conservar pruebas de pago** de renta y cantidades asimiladas.

3. **Comunicar las averías por escrito** en cuanto aparezcan.

4. **No hacer cambios relevantes sin permiso** si afectan a la vivienda o al contrato.

5. **Entregar la vivienda en buen estado de conservación ordinaria** al finalizar.

Ejemplo práctico: si el inquilino pinta una pared sin autorización y el contrato exige devolverla en el mismo estado, puede generarse una discusión sobre reposición. Si, en cambio, coloca cuadros o pequeños elementos removibles, normalmente hablamos de un uso ordinario distinto.

Gastos, comunidad y reparaciones: dónde suele haber confusión

Una de las dudas más frecuentes es quién paga cada cosa. Aquí conviene distinguir entre **gastos generales**, **servicios individualizables**, **reparaciones** y **gastos de comunidad**. La LAU permite pactar que ciertos gastos generales recaigan sobre el arrendatario, pero ese pacto debe constar por escrito y fijar el importe anual a la fecha del contrato. Además, la ley prohíbe repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato.

En materia de comunidad de propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal fija deberes propios del propietario, como contribuir a los gastos generales del inmueble según la cuota de participación. La norma también establece que el piso queda afecto al pago de determinadas deudas comunitarias anteriores a la transmisión, con los límites legales correspondientes. La base legal de esa obligación aparece en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal: [«Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título [...] a los gastos generales»]().

Ejemplo práctico: si el contrato dice que la comunidad ordinaria la paga el inquilino, ese pacto debe estar claro por escrito. Pero si se pretende trasladar al arrendatario un gasto de administración de la firma o de preparación del contrato, esa repercusión no resulta válida según la LAU.

Errores frecuentes al confundir arrendador y arrendatario

Estos son fallos comunes que conviene evitar:

1. **Pensar que el arrendatario puede subarrendar o ceder libremente**: en vivienda, hace falta consentimiento escrito del arrendador.

2. **Suponer que todo gasto puede trasladarse al inquilino**: no todos los conceptos son repercutibles.

3. **Creer que el arrendatario siempre puede irse sin preaviso**: el desistimiento exige comunicarlo con antelación y respetar los requisitos legales.

4. **Confundir conservación con mejora**: no es lo mismo reparar lo existente que realizar una mejora pactada.

5. **No dejar constancia escrita** de reparaciones, llaves, lecturas o entrega de la vivienda.

Qué debe revisar antes de firmar cada parte

Si usted es propietario, revise que el contrato identifique bien quién es el arrendador, quién ocupa la vivienda y qué gastos quedan realmente a cargo de cada parte. Si usted es inquilino, confirme que entiende la renta, los plazos, las prórrogas, las posibles causas de desistimiento y qué cambios necesita autorización.

Como orientación práctica, antes de firmar conviene dejar por escrito:

1. Quién paga cada gasto.

2. Qué obras puede hacer el inquilino.

3. Cómo se documentan pagos y averías.

4. Qué se entrega con la vivienda: llaves, mandos, inventario y estado.

5. Cómo se notifican incidencias y comunicaciones importantes.

Si desea valorar su vivienda para alquilarla con criterio, puede usar la estimación orientativa de UBICASA en /valoracion-vivienda-madrid, que ofrece un rango y un informe PDF, con visita opcional. Y si quiere revisar un caso concreto, puede contactar con el equipo en /contacto. La oficina real está en Montesa 29, Madrid, de lunes a viernes de 10:00-15:00 y 16:00-19:00.

Cuándo este resumen no basta

Esta guía sirve para distinguir papeles y obligaciones generales, pero no sustituye un análisis individual. Hay excepciones relevantes: vivienda temporal, cesión, subarriendo parcial, resoluciones judiciales, contratos con varios ocupantes o situaciones con comunidad de propietarios especialmente complejas. En esos casos, lo prudente es revisar el contrato completo y su documentación antes de actuar.